Aynı zamanda, orijinal öneride bankaların erken geri ödeme için erken geri ödeme tutarının yüzde ikisine kadar ücret talep edebilecekleri öngörülüyordu. Ancak sadece muhalefet değil, hükümetin bazı üyeleri de buna karşı çıktı.
“Değişiklik, tespitin sonuna kadar kalan yıl sayısına göre tazminat limitinin miktarını artırıyor, tespitin sonuna kadar başlayan her yıl için erken ödeme tutarının en fazla yüzde 0,25’i kadar, aynı zamanda da aynı oranda artırılıyor. Maliye Bakanlığı, yeni erken ödemenin nasıl tahsil edileceğini açıklayan Maliye Bakanlığı, “zaman, toplam tazminat limitini erken ödeme tutarının en fazla yüzde biri kadar azaltır” dedi.
İpoteğin erken geri ödenmesine ilişkin kuralları değiştirme çabası, bankaların erken geri ödeme için müşteriden ne kadar para isteyebileceği tam olarak belli olmayan mevcut yasadan kaynaklanıyor. Çek Ulusal Bankası bu nedenle dört yıl önce bankaların yalnızca idari işlemlerle ilgili ücretleri alabileceği görüşüyle yanıt verdi. Uygulamada müşteri, yüz kron civarında bir ücret karşılığında ipoteğini erken ödeyebiliyor ve bunu bir rakibe devredebiliyordu.
Bankacılık kurumları merkez bankasının bu tutumundan pek hoşlanmadı ve bu nedenle hepsi onu takip etmedi. Komerční banka, Modrá Pyramida ve UniCredit bunun farkındalar çünkü CNB tarafından erken geri ödeme için izin verilenden daha fazla ücret talep ettikleri için para cezasına çarptırıldılar.
Ücretsiz ödeme için daha fazla seçenek
Değişiklik, erken ödeme koşullarını sıkılaştırsa da, bugün dahi ipoteğin herhangi bir ücret ödemeden erken ödenmesinin mümkün olduğu durumları koruyor ve bunlara iki durumu daha ekliyor. Mülk satın alındıktan iki veya daha fazla yıl sonra satıldığında ve eşlerin ortak mülkiyeti üzerinde daha sonra yapılan anlaşmanın bir parçası olarak müşteri boşandığında, ipotek artık erken ve ücretsiz olarak geri ödenecektir.
Ücretin getirilmesi, yani kasıtlı olarak harcanan maliyetlerin hesaplanması, öncelikle bir kişinin kredisini sözde yeniden finanse etmek istediği duruma yöneliktir – yani ipoteği başka bir bankaya devretmek amacıyla genellikle daha düşük bir faiz oranıyla daha iyi koşullar elde etmek.
MF DNES’in temas kurduğu ipotek uzmanları, kararı şu ana kadar adil olmayan koşulların çözümü olarak değerlendiriyor. Örneğin emlak uzmanı Libor Váka, “Müşterilerden farklı olarak bankalar ipotek sabitlemelerine uymak zorundadır” diye belirtiyor.
Çek Bankalar Birliği de değişikliğin gerekliliğini bu şekilde açıklıyor. “Müşteri, faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde örneğin sekiz yıl boyunca faiz oranını sabitlemişse, ara dönemde piyasadaki faiz oranları artmış olsa bile banka faiz oranını kararlaştırılan seviyede tutacaktır. Bankalar birliğinin basın sözcüsü Radek Šalša, “2021’in başından bu yılın ortasına kadar müşteriler astronomik bir 30 milyar kron tasarruf etti” diye açıklıyor.
Ancak aynı mantık, ipotek sabitleme döneminin tamamı boyunca piyasadan para temin etmek zorunda olan banka için artık geçerli değil. “Bu para için daha yüksek faiz oranları ödemek zorundalar. Faiz oranları düştüğünde ve ipotek sahipleri, sözleşmeye bağlı sabitlemeye bakılmaksızın kredilerini erken ödemeye başladığında, banka zarar etme riskiyle karşı karşıya kalır” diye açıklıyor Radek Šalša.
Šalša’ya göre, bankanın böyle bir durumda, krediyi sabitleme döneminde erken geri ödeyenlerden kasıtlı olarak katlanılan maliyetleri tahsil edip edemeyeceği konusunda netlik olmaması nedeniyle, zamanından önce geri ödenen sabit ipotek maliyetlerini bankaya yansıtmak zorunda kalıyor. Tüm müşterilerin faiz oranları. “Sonuç olarak tüm müşteriler, daha yüksek aylık taksitlerle erken ödeme yapan borçlulara ekstra ödeme yapıyor” diye açıklıyor.
Siyasi uzlaşma
Dernek, ücretin başlangıçta önerilen iki yüzdeye düşürülmesini siyasi bir uzlaşma olarak algılıyor, çünkü ona göre bankanın gerçek maliyetleri çok daha yüksek.
Váka’ya göre uzlaşma kararı, CNB’nin ipotek fiyatlarını da etkileyen faiz oranlarını düşürmesinin ardından bankaların faiz oranlarını yüzde ikilik bir ücretle yaptıkları kadar hızlı düşüremeyeceklerine yol açacak. Değişimden sonra bile bankacılık kurumlarının belirsizlikle karşı karşıya kalacağını da ekliyor. “Bankalar muhtemelen kredi aldıkları paranın içine giriş anında bir sigorta poliçesi dahil edecek ve bunu tüm müşterileri arasında geniş bir alana yayacaktır, çünkü yeni sözleşmeler imzalanırken zamanla krediden kimin kaçmak isteyeceğini önceden belirlemek mümkün değildir.” Libor Váka’yı bekliyor.
“İpoteğin herhangi bir zamanda idari ücret karşılığında ödenmesi seçeneği kötü bir çözümdü. Şimdi masada biraz daha iyi bir çözüm var ama yine de kötü,” diyor Gepard Finance’tan ipotek uzmanı David Eim, değişikliğin sonucunu değerlendiriyor.
“Faizlerdeki düşüş beklentisiyle bankalar muhtemelen ilginç fiyatlarla çok ilginç uzun vadeli sabitlemeler sunmayacak. Sabitleme sırasında yeniden finansman riskini karşılamak için kaçınılmaz olarak oraya bir miktar prim koymak zorundalar” diye ekliyor ve uzun sabitlemelerin halihazırda müşteriler için pek cazip olmadığını da ekliyor.
Senato’ya sunulan değişikliğin içerdiği değişiklikler, 1 Eylül 2024’ten sonra müzakere edilen sözleşmelerle ilgili olacak. Halihazırda yürürlükte olan sözleşmeler için, bunlar yalnızca değişikliğin bu bölümünün yürürlüğe girdiği tarihten sonra müzakere edilen sabitleme sırasında meydana gelen erken geri ödemeler için geçerli olacak. yani gelecek yıl 1 Eylül’den sonra da.
“Değişiklik, tespitin sonuna kadar kalan yıl sayısına göre tazminat limitinin miktarını artırıyor, tespitin sonuna kadar başlayan her yıl için erken ödeme tutarının en fazla yüzde 0,25’i kadar, aynı zamanda da aynı oranda artırılıyor. Maliye Bakanlığı, yeni erken ödemenin nasıl tahsil edileceğini açıklayan Maliye Bakanlığı, “zaman, toplam tazminat limitini erken ödeme tutarının en fazla yüzde biri kadar azaltır” dedi.
İpoteğin erken geri ödenmesine ilişkin kuralları değiştirme çabası, bankaların erken geri ödeme için müşteriden ne kadar para isteyebileceği tam olarak belli olmayan mevcut yasadan kaynaklanıyor. Çek Ulusal Bankası bu nedenle dört yıl önce bankaların yalnızca idari işlemlerle ilgili ücretleri alabileceği görüşüyle yanıt verdi. Uygulamada müşteri, yüz kron civarında bir ücret karşılığında ipoteğini erken ödeyebiliyor ve bunu bir rakibe devredebiliyordu.
Bankacılık kurumları merkez bankasının bu tutumundan pek hoşlanmadı ve bu nedenle hepsi onu takip etmedi. Komerční banka, Modrá Pyramida ve UniCredit bunun farkındalar çünkü CNB tarafından erken geri ödeme için izin verilenden daha fazla ücret talep ettikleri için para cezasına çarptırıldılar.
Ücretsiz ödeme için daha fazla seçenek
Değişiklik, erken ödeme koşullarını sıkılaştırsa da, bugün dahi ipoteğin herhangi bir ücret ödemeden erken ödenmesinin mümkün olduğu durumları koruyor ve bunlara iki durumu daha ekliyor. Mülk satın alındıktan iki veya daha fazla yıl sonra satıldığında ve eşlerin ortak mülkiyeti üzerinde daha sonra yapılan anlaşmanın bir parçası olarak müşteri boşandığında, ipotek artık erken ve ücretsiz olarak geri ödenecektir.
İpotek ne zaman ücretsiz olarak erken ödenebilir? Bugün ipoteği ücretsiz olarak erken ödemenin mümkün olduğu durumlar:
|
Ücretin getirilmesi, yani kasıtlı olarak harcanan maliyetlerin hesaplanması, öncelikle bir kişinin kredisini sözde yeniden finanse etmek istediği duruma yöneliktir – yani ipoteği başka bir bankaya devretmek amacıyla genellikle daha düşük bir faiz oranıyla daha iyi koşullar elde etmek.
MF DNES’in temas kurduğu ipotek uzmanları, kararı şu ana kadar adil olmayan koşulların çözümü olarak değerlendiriyor. Örneğin emlak uzmanı Libor Váka, “Müşterilerden farklı olarak bankalar ipotek sabitlemelerine uymak zorundadır” diye belirtiyor.
Çek Bankalar Birliği de değişikliğin gerekliliğini bu şekilde açıklıyor. “Müşteri, faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde örneğin sekiz yıl boyunca faiz oranını sabitlemişse, ara dönemde piyasadaki faiz oranları artmış olsa bile banka faiz oranını kararlaştırılan seviyede tutacaktır. Bankalar birliğinin basın sözcüsü Radek Šalša, “2021’in başından bu yılın ortasına kadar müşteriler astronomik bir 30 milyar kron tasarruf etti” diye açıklıyor.
Ancak aynı mantık, ipotek sabitleme döneminin tamamı boyunca piyasadan para temin etmek zorunda olan banka için artık geçerli değil. “Bu para için daha yüksek faiz oranları ödemek zorundalar. Faiz oranları düştüğünde ve ipotek sahipleri, sözleşmeye bağlı sabitlemeye bakılmaksızın kredilerini erken ödemeye başladığında, banka zarar etme riskiyle karşı karşıya kalır” diye açıklıyor Radek Šalša.
Šalša’ya göre, bankanın böyle bir durumda, krediyi sabitleme döneminde erken geri ödeyenlerden kasıtlı olarak katlanılan maliyetleri tahsil edip edemeyeceği konusunda netlik olmaması nedeniyle, zamanından önce geri ödenen sabit ipotek maliyetlerini bankaya yansıtmak zorunda kalıyor. Tüm müşterilerin faiz oranları. “Sonuç olarak tüm müşteriler, daha yüksek aylık taksitlerle erken ödeme yapan borçlulara ekstra ödeme yapıyor” diye açıklıyor.
Siyasi uzlaşma
Dernek, ücretin başlangıçta önerilen iki yüzdeye düşürülmesini siyasi bir uzlaşma olarak algılıyor, çünkü ona göre bankanın gerçek maliyetleri çok daha yüksek.
Váka’ya göre uzlaşma kararı, CNB’nin ipotek fiyatlarını da etkileyen faiz oranlarını düşürmesinin ardından bankaların faiz oranlarını yüzde ikilik bir ücretle yaptıkları kadar hızlı düşüremeyeceklerine yol açacak. Değişimden sonra bile bankacılık kurumlarının belirsizlikle karşı karşıya kalacağını da ekliyor. “Bankalar muhtemelen kredi aldıkları paranın içine giriş anında bir sigorta poliçesi dahil edecek ve bunu tüm müşterileri arasında geniş bir alana yayacaktır, çünkü yeni sözleşmeler imzalanırken zamanla krediden kimin kaçmak isteyeceğini önceden belirlemek mümkün değildir.” Libor Váka’yı bekliyor.
“İpoteğin herhangi bir zamanda idari ücret karşılığında ödenmesi seçeneği kötü bir çözümdü. Şimdi masada biraz daha iyi bir çözüm var ama yine de kötü,” diyor Gepard Finance’tan ipotek uzmanı David Eim, değişikliğin sonucunu değerlendiriyor.
“Faizlerdeki düşüş beklentisiyle bankalar muhtemelen ilginç fiyatlarla çok ilginç uzun vadeli sabitlemeler sunmayacak. Sabitleme sırasında yeniden finansman riskini karşılamak için kaçınılmaz olarak oraya bir miktar prim koymak zorundalar” diye ekliyor ve uzun sabitlemelerin halihazırda müşteriler için pek cazip olmadığını da ekliyor.
Senato’ya sunulan değişikliğin içerdiği değişiklikler, 1 Eylül 2024’ten sonra müzakere edilen sözleşmelerle ilgili olacak. Halihazırda yürürlükte olan sözleşmeler için, bunlar yalnızca değişikliğin bu bölümünün yürürlüğe girdiği tarihten sonra müzakere edilen sabitleme sırasında meydana gelen erken geri ödemeler için geçerli olacak. yani gelecek yıl 1 Eylül’den sonra da.