Impera Styl'in yöneticisi František Šudřich, son on iki ayı gerginliklerle dolu bir yıl olarak tanımlıyor. “Geliştiriciler talebin geri dönüşünü bekliyorlardı ve alıcılar da Çek Ulusal Bankası'ndan (ČNB) olumlu bir adım bekliyordu. Bu, sembolik olarak ancak Noel tatilinden önce, temel faiz oranında çeyrek puanlık bir indirim şeklinde gerçekleşti” diye hatırlatıyor.
Satılan dairelerin fiyatları yıl içinde hemen hemen aynı seviyede kalsa da veriler, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7 oranında fiyat artışı yaşandığını gösteriyor. Çünkü iki yıla kadar bir aralık değerlendiriliyor. “2022 yılı başında daireler şu ana göre daha ucuza satılıyordu. Geçen yıl fiyatlar sabit kalsa da, uzun vadeli verilerde hala büyümelerini gözlemliyoruz” diyor Šudřich.
Geçen yıl yeni binalara en büyük ilgi küçük boyutlu birimlerde görüldü; Brno'daki alıcılar bir stüdyo daire için ortalama 4,5 milyon kronun üzerinde para ödedi. Bunu ortalama 6,2 milyon konutla iki odalı apartman daireleri takip etti. Satılan her dört daireden birinin bulunduğu Brno-střed şehir bölgesi, geleneksel olarak en çok ilgi çeken bölge oldu. En pahalı daireler Komín'de bulunurken, Králové Pol, Židenice veya Brno-jih'de yaşamaya olan ilgi de arttı.
Fiyatlar en hızlı Brno'da artıyor
Satış sayısının düşük olması, mevcut piyasa durumunun gayrimenkulle ilgilenenler için olumlu olduğu gerçeğiyle tezat oluşturuyor. Brno'da alıcıların altmıştan fazla geliştirme projesi arasından seçim yapabileceği her büyüklükte çok sayıda daire var. Şu anda 1.650'den fazla boş daire mevcut, bu da bir yıl öncesine göre yüzde yirmi daha fazla.
Ancak uzun vadeli istikrar ve fiyat seviyesinin korunması için ilave yeni konut arzı çok önemli. “Son iki yılda bastırılan talep, arz ve talep arasındaki dengeyi hızla değiştirebilir. Bu nedenle yeterli daire sağlamak için verimli inşaatı desteklemeye devam etmek önemlidir”, diye belirtiyor Šudřich.
Bu yıl, hazırlanan birkaç önlemin yardımcı olması gerekiyor. Örneğin Temmuz ayından itibaren inşaat izin sürecini kolaylaştıran yeni bir inşaat kanunu yürürlüğe girecek. Geçen yılın sonunda Brno yönetimi, ayrı ayrı şehir bölgelerindeki ofislerin yerini alacak birleşik bir bina ofisinin kurulmasını da onayladı. Mevcut plan bu yıl otuzuncu yılını kutlayacağından, yeni mekansal planın değiştirilmiş versiyonuna ilişkin kamuoyunda bir tartışma da hazırlanıyor.
Bazı beklentilere rağmen Brno'da eski dairelerin fiyatları da düşmedi. Šudřich, geçen yılın başından bu yana fiyatlarının yüzde üç artarak metre başına neredeyse 92.000 krona yükseldiğini bildirdi. Ancak aynı zamanda arzları da azaldı.
Ülke çapında 100'den fazla emlakçıyla işbirliği yapan FérMakléři.cz şirketinin analizine göre, eski dairelerin fiyatları çeyreklik bazda yüzde altı artarak en çok Brno'da arttı. “2024 yılı boyunca trendin devam etmesini bekliyoruz. Fiyatlar muhtemelen yüzde bir oranında hafif artacak ya da sabit kalacak. Çok fazla indirim beklemiyoruz” diye tavsiyede bulunuyor şirketin CEO'su Lumír Kunz.
Daha düşük bir oran yardımcı olur mu?
Kiralar da pahalılaştı. En yüksek rakam yine Brno'da, yüzde ikiden dokuza. Fiyatlar enflasyon ve enerji nedeniyle artan maliyetlerden etkileniyor ve aynı zamanda talep de artıyor.
“İnsanlar kendi konutlarıyla ilgileniyor ancak asıl soru, bunların ne kadarını karşılayabilecekleri. Ve bir yerde yaşaması gerekiyor. Bu nedenle kiralamaya olan talep mantıksal olarak artıyor ve bu eğilimin devam edeceği neredeyse kesin. Yeni daire inşaatı yetersiz ve hem daire fiyatlarındaki artış hem de kira fiyatlarındaki artış üzerinde baskı yaratıyor” diye açıklıyor Gepard Finance yönetim kurulu başkan yardımcısı David Eim.
Yüksek satın alma fiyatlarının yanı sıra konut piyasası da son yıllarda yüksek ipotek faizleri nedeniyle önemli ölçüde yavaşladı. Eim, CNB'nin faiz oranlarını yüzde 4'ün altına indireceğinden pek emin olmasa da, Trinity Bank'ın baş ekonomisti Lukáš Kovanda buna daha iyimser bakıyor. “Bu yılın sonuna kadar en ucuz ipoteklerin faiz oranı, verilen sabitlemeyle yüzde üçün altında olabilir. Bu, bir kiralık evde yaşamadan önce ipoteğin ödenmeye başlandığı seviyedir. Mortgage faiz oranlarındaki düşüşle birlikte gayrimenkul alımına olan ilginin artmasını ve fiyatlarının artması yönünde nispeten güçlü bir baskının oluşmasını bekleyebiliriz” dedi.
Ancak Reality.iDNES.cz pazarlama direktörü Jiří Knechtl'e göre talebi çok fazla canlandırmaya gerek yok. “Düşük faizler iyi olacak, ancak talep herkesin beklediği gibi artarsa, bu yalnızca daha pahalı gayrimenkullere yol açacaktır. Çünkü talebi karşılamaya yetecek kadar malzeme yok ve olmayacak” diye açıklıyor.
Ancak bazı ev sahipleri kiralamak yerine ipotekli konut kredisini tercih ederse, kiralamaya olan talep düşebilir ve bu da evlerin daha pahalı hale gelme hızını yavaşlatabilir.
Satılan dairelerin fiyatları yıl içinde hemen hemen aynı seviyede kalsa da veriler, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7 oranında fiyat artışı yaşandığını gösteriyor. Çünkü iki yıla kadar bir aralık değerlendiriliyor. “2022 yılı başında daireler şu ana göre daha ucuza satılıyordu. Geçen yıl fiyatlar sabit kalsa da, uzun vadeli verilerde hala büyümelerini gözlemliyoruz” diyor Šudřich.
Geçen yıl yeni binalara en büyük ilgi küçük boyutlu birimlerde görüldü; Brno'daki alıcılar bir stüdyo daire için ortalama 4,5 milyon kronun üzerinde para ödedi. Bunu ortalama 6,2 milyon konutla iki odalı apartman daireleri takip etti. Satılan her dört daireden birinin bulunduğu Brno-střed şehir bölgesi, geleneksel olarak en çok ilgi çeken bölge oldu. En pahalı daireler Komín'de bulunurken, Králové Pol, Židenice veya Brno-jih'de yaşamaya olan ilgi de arttı.
Fiyatlar en hızlı Brno'da artıyor
Satış sayısının düşük olması, mevcut piyasa durumunun gayrimenkulle ilgilenenler için olumlu olduğu gerçeğiyle tezat oluşturuyor. Brno'da alıcıların altmıştan fazla geliştirme projesi arasından seçim yapabileceği her büyüklükte çok sayıda daire var. Şu anda 1.650'den fazla boş daire mevcut, bu da bir yıl öncesine göre yüzde yirmi daha fazla.
Ancak uzun vadeli istikrar ve fiyat seviyesinin korunması için ilave yeni konut arzı çok önemli. “Son iki yılda bastırılan talep, arz ve talep arasındaki dengeyi hızla değiştirebilir. Bu nedenle yeterli daire sağlamak için verimli inşaatı desteklemeye devam etmek önemlidir”, diye belirtiyor Šudřich.
Bu yıl, hazırlanan birkaç önlemin yardımcı olması gerekiyor. Örneğin Temmuz ayından itibaren inşaat izin sürecini kolaylaştıran yeni bir inşaat kanunu yürürlüğe girecek. Geçen yılın sonunda Brno yönetimi, ayrı ayrı şehir bölgelerindeki ofislerin yerini alacak birleşik bir bina ofisinin kurulmasını da onayladı. Mevcut plan bu yıl otuzuncu yılını kutlayacağından, yeni mekansal planın değiştirilmiş versiyonuna ilişkin kamuoyunda bir tartışma da hazırlanıyor.
Bazı beklentilere rağmen Brno'da eski dairelerin fiyatları da düşmedi. Šudřich, geçen yılın başından bu yana fiyatlarının yüzde üç artarak metre başına neredeyse 92.000 krona yükseldiğini bildirdi. Ancak aynı zamanda arzları da azaldı.
Ülke çapında 100'den fazla emlakçıyla işbirliği yapan FérMakléři.cz şirketinin analizine göre, eski dairelerin fiyatları çeyreklik bazda yüzde altı artarak en çok Brno'da arttı. “2024 yılı boyunca trendin devam etmesini bekliyoruz. Fiyatlar muhtemelen yüzde bir oranında hafif artacak ya da sabit kalacak. Çok fazla indirim beklemiyoruz” diye tavsiyede bulunuyor şirketin CEO'su Lumír Kunz.
Daha düşük bir oran yardımcı olur mu?
Kiralar da pahalılaştı. En yüksek rakam yine Brno'da, yüzde ikiden dokuza. Fiyatlar enflasyon ve enerji nedeniyle artan maliyetlerden etkileniyor ve aynı zamanda talep de artıyor.
“İnsanlar kendi konutlarıyla ilgileniyor ancak asıl soru, bunların ne kadarını karşılayabilecekleri. Ve bir yerde yaşaması gerekiyor. Bu nedenle kiralamaya olan talep mantıksal olarak artıyor ve bu eğilimin devam edeceği neredeyse kesin. Yeni daire inşaatı yetersiz ve hem daire fiyatlarındaki artış hem de kira fiyatlarındaki artış üzerinde baskı yaratıyor” diye açıklıyor Gepard Finance yönetim kurulu başkan yardımcısı David Eim.
Yüksek satın alma fiyatlarının yanı sıra konut piyasası da son yıllarda yüksek ipotek faizleri nedeniyle önemli ölçüde yavaşladı. Eim, CNB'nin faiz oranlarını yüzde 4'ün altına indireceğinden pek emin olmasa da, Trinity Bank'ın baş ekonomisti Lukáš Kovanda buna daha iyimser bakıyor. “Bu yılın sonuna kadar en ucuz ipoteklerin faiz oranı, verilen sabitlemeyle yüzde üçün altında olabilir. Bu, bir kiralık evde yaşamadan önce ipoteğin ödenmeye başlandığı seviyedir. Mortgage faiz oranlarındaki düşüşle birlikte gayrimenkul alımına olan ilginin artmasını ve fiyatlarının artması yönünde nispeten güçlü bir baskının oluşmasını bekleyebiliriz” dedi.
Ancak Reality.iDNES.cz pazarlama direktörü Jiří Knechtl'e göre talebi çok fazla canlandırmaya gerek yok. “Düşük faizler iyi olacak, ancak talep herkesin beklediği gibi artarsa, bu yalnızca daha pahalı gayrimenkullere yol açacaktır. Çünkü talebi karşılamaya yetecek kadar malzeme yok ve olmayacak” diye açıklıyor.
Ancak bazı ev sahipleri kiralamak yerine ipotekli konut kredisini tercih ederse, kiralamaya olan talep düşebilir ve bu da evlerin daha pahalı hale gelme hızını yavaşlatabilir.